鑑定雑感

VOL.02　コンパクトシティとゴーストシティ

　コンパクトシティという言葉が空家問題とともにクローズアップされているが、言葉を換えれば拡大してしまった都市機能を、少子高齢化から人口規模に合わせて縮小しようということになるのでは、と思っている。

　都市機能をマイホームブームに乗って拡大したことも、少子高齢化から縮小しようとしていることも、サプライサイド的な発想ではないかと思うのである。

　住民の意識よりコスト優先、悪く言えば利益優先にしか見えない都市政策には、疑念を抱かざるを得ない。

　都心部に都市機能を集約することは合理的と思われるが、同世代が中心となっては、ニュータウンと同じ道を歩むのは目に見えている。

　サスティナブルな都市とは一体どういう都市なのか、絵は描けないが、人口半減の意味するところは、所詮コンパクトシティもゴーストタウンの一里塚ということになるのであろうか。

　財政負担の問題もあって、このままで良いとは思えないが、住民意識の十分な反映がなければ、町は成り立たない。


　ところで、行政サービスは、上から与えられるものと思っている人が多い。

　独裁国家・奴隷国家ではないのであるから、行政サービスの質・量を決めるのは住民であるのに、江戸時代の意識から抜け出せずにいるせいか、御上の意向を伺いながらも、時には度を超すような我儘をいうこともあるのは、困ったものである。

　行政サービスは無料ではないのであるから、負担を好まない住民は不便を我慢するしかないと思うのである。

　いくらコンパクトシティと言っても、住民の意識が変わらなければ、都市機能はコンパクトにはならない。

　とすれば、少子高齢化とこれによる人口減少から、インフラの一人当たりの維持管理コストは増大し、やがて夕張市のように財政破綻し、それでも維持できなければ町を捨てざるを得ないことになる。

　2050年頃には無居住化地域が全国で20％を超える（ちなみに北海道は50％を超えると言われている）と言われているが、裏を返せば、無居住化地域即ちゴーストタウンの出現ということになる。

　残された時間は少なく、また、国・地方合わせて1300兆円を超える債務残高を考えると、この流れを誰も食い止めることはできないと思うのである。

　但し、一部の地域では、コンパクトシティ構想が実現するかもしれないが、多分大都市圏の一部に限られるのではないかと思っている。

　そもそも人がいなければ、手の打ちようが無いのである。

VOL.01　ニュータウン・オールドタウン・ゴーストタウン


　昭和40年代に始まった住宅ブームは、高度経済成長に伴う所得の向上による住宅購入意欲の増大と、政府による住宅金融政策等が相まって、土地神話と言われた程の持続的かつ大幅な地価上昇をもたらした。

　このままでは土地が買えなくなるとの国民の危機的意識もあって、昭和49年に土地取引の規制を目的とした国土利用計画法が制定された。

　その後のオイルショックもあって、一時地価上昇も沈静化したものの、昭和60年頃からダブついたお金が再度土地に向かい、バブルが発生したが、強力な金融政策によって平成3年頃をピークに、バブルは崩壊した。


　ところで、住宅ブームに乗った団塊世代は、夢のマイホーム取得へと突き進み、それによって住宅地も郊外へ郊外へと広がり、都心までの通勤時間が2時間というニュータウンが首都圏を中心にあちらこちらに出現した。

　これらのニュータウンの住人は、30歳前後の若い人が大半であった。

　あれから40年、かつての若い団塊世代も、高齢者の仲間に入ってしまったのである。

　戦後の食べることにも苦労していた世代が集団就職で上京し、庭付き一戸建てを人生の全てと錯覚していたとしても、誰も責めることはできない。

　しかし、定年退職後に待っていたのは、資産価値の著しく減少したマイホームであった。

　老朽化したマイホームを建て直ししたいが、資金もなく、都心に働きに出て行った子供達も帰ってくることもない。

　階段の上り下りもしんどくなり、老々介護が限界となり、老健施設や病院のお世話になりたいが、そこも老人で溢れ、順番待ちとなっている。


　これまでの街づくりで一番問題であったのは、同世代に対応した街づくりであったことではないかと思っている。

　つまり、居住者の高齢化に伴い、夢のニュータウンもオールドタウンになったにすぎないからである。

　オールドタウンを構成する老朽家屋は、気がつけば売れない・貸せない・壊せないの三無い不動産となり、空家が大量に発生しつつある。

　人口が増加していれば、こんなことにはならなかったはずであるが、政府による人口抑制策もあって（今となっては信じられないが）、気がついたら少子高齢化で、全国に空地・空家が大量に発生してしまったのである。

　現在、官民あげて少子高齢化対策に本腰を入れようとしているが、つい40年程前には人口抑制策が取られていたことを、皆忘れてしまっているのである。

　少子高齢化は、人口抑制策の結果かもしれないということを、検証する必要があると考える。

　いずれにしても、オールドタウンが、あと数十年もしないうちにゴーストタウンにならないことを祈るばかりである。

VOL.04　空家の取壊しが進まないのは ～ 三ない不動産の存在

　空家が空家である理由は、売れない・貸せない・壊せないことにある。

　つまり、空家を売却しようとしても買手はいないし、またこのような建物を借りてくれる人もいない。

　不動産も見た目が9割であるから、見た目が悪い不動産には買手も借り手現れない。

　このような不動産に金をかけてもムダである。

　少子高齢化が進む限界集落にある古家を買ったり借りたりしてくれる人は、滅多に居ない。

　そして最大の問題は、このような古家の所有者は高齢者で、大半が年金暮らしである。

　取壊し費用は、田舎でも都会でもそう大きくは変わらず、前記の120㎡の古家の取壊し費用は、安く見積もっても50万円～60万円はかかると思うが、乏しい年金から取壊し費用を現金で用意できる高齢者が、どれだけいるのであろうか。

　取壊し費用を考えれば、建物を壊さず、放っておく、つまり先送りした方が負担は少ないのである。

　つまり、年間3万円の税負担としても、取壊し費用は固定資産税の約20年分にもなるのに加えて、所有者の大半は高齢者であり、20年もしないうちにいなくなるのであるから、放置するしかないのである。

　更に、地価が安いと取壊し費用の方が高くなるので、土地代にもならない。

　土地を寄付してもらっても、取壊し費用で足が出るので、引き取り手はいない。

　木造家屋でさえこのような状況にあるのであるから、これがＲＣ造の建物になると取壊し費用は一気に増大する。

　実際、地方に行けば、更地の価格より取壊し費用の方がはるかに高いという例は、かなり見られるのである。
　需要者不在の地方にある不動産は、相続放棄されるのがオチであり、事実その例は多い。

　売れない・貸せない・壊せないという三ない不動産に、どれ程の価値があるというのか。

　固定資産税が6倍になるから空家が増えるというのは大都市圏の話であって、大半の市町村では建物を取壊した方が税負担は軽くなるのである。

　地価が高いということは需要があるということであり、空家対策も手の打ちようがあるが、前記のような三ない不動産については、お手上げである。

　空家対策は、地方と大都市では天と地ほどの差があるのであるから、法施行の機会を契機に、もう少し地に足の着いた議論を望みたいと願っている。

（2015年9月 月刊「不動産鑑定」掲載/「空家の発生と三ない不動産の行方」）