鑑定雑感

VOL.01　リーマンショックと不動産市場

平成21年地価公示もなんとか完了した。

筆者も地価公示を担当して20数年になるが、今回位地価水準の把握に苦労したことはない。

サブプライムローン問題の表面化によると思われる地価水準下落の予感は、正直言って平成19年春頃から持っていた。
平成20年地価公示は前半の過熱相場の余熱があったせいか、下落を主張する鑑定士はいなかったような気がしている。

個人的には、平成20年地価公示にその動向を少しでも反映できればと思っていたが、余熱のため都市部では総じて上昇となった。

平成20年３月の地価公示の発表時には、不動産市況を反映していないのではないかというマスコミの論調もあったが、特に地価公示が問題と騒がれることもなく恒例の行事は終わった。

平成20年７月の地価調査時点では、流石に上昇はないだろうということで大半の都市部ではゼロか若干のマイナスということで落ち着いたというのが実感である。

しかし、不動産市場では下記の大型倒産が相次いだ。

企業名	総負債額	備考
アーバンコーポレーション	2,558	Ｈ20.8	民事再生
ケーアール不動産	1,677	Ｈ20.4	特別精算
(株)モリモト	1,615	Ｈ20.11	民事再生
六本木開発	1,340	Ｈ20.11	破産
ゼファー	949	Ｈ20.7	民事再生
協同興産	753	Ｈ20.9	破産
セボン(株)	621	Ｈ20.8	民事再生
スルガコーポレーション	620	Ｈ20.6	民事再生
ダイナシティ	520	Ｈ20.10	民事再生
ノエル	414	Ｈ20.10	破産
創建ホームズ	339	Ｈ20.8	民事再生
近藤産業	322	Ｈ20.5	破産
合計（億円）	11,728	－

（東京商工リサーチ調べ）

そしてこれらの大型倒産が引き金となって、更に川下の中小不動産業が倒産するものと思われる。

他方、実体経済にも大きな影響が出ていることから、不動産市場の不況はこれからが本番を迎えることになるものと思われる。

事実、リーマンショック以降、銀行の不動産融資に対する姿勢は厳しく、買いたい人がいても融資がつかないため、取引件数は激減している。
売り希望・買い希望の交錯する中で取引が成立しないため、いわゆる気配値だけは確実に、しかも大幅に下落しているが、データとして出てこないため、これらの事情を平成21年地価公示にどう反映させるかが課題であった。

しかし、データが揃わないのでどうしても及び腰にならざるを得なかったのも事実である。

結果として、公示価格は実体経済を反映していないと怒られそうであるが、気配値だけで価格を決める度胸もないというのが偽らざる本音である。

3月の地価公示発表時に、不動産市況がどうなっているのか予想だに出来ないが、あまり大きな変化がないことを望みたいものである。

VOL.05　事情補正と要因格差　

事情補正の定義は理解できる。

しかし、これを数字に置き換えるのは容易ではない。

何故なら、正常な取引であるということが解るということは、正常な価格が解るという事になる。

つまり、我々は不断に三方式の通用を待つまでもなく、その地域のあるべき価格が推定できるが故に事情補正ができるということになる。

価格形成要因が的確に定性的にも定量的にも判断できるとすれば、地域のあるべき価格と符合しない部分は全て事情補正で処理されることになる。

つまり、価格形成要因を評価プロセスで絶えず検証することを要求される取引事例比較法においては、あるべき価格水準がわからないと適用できないことになる。

定性的理解ができても結論が見えないとデータの取捨選択すらできない。

ましてバラツキのあるデータを採用すると、得られた試算値もそれを反映してバラツクことになる。

試算値のバラツキが少ないのはあるべき結論が解っているからではないか。

つまり、想定ないし予想されるあるべき結論に見合うデータを採用するからこそ、各データから得られる結果は見事に結論に見合う形に収斂する（させているというべきか）のではないだろうか。

結論から仮説を立てて演繹的に推論しているだけで、例えて言えばウナギの蒲焼きを作ることに似ているのではないか。

ウナギの蒲焼きを作るときはます、ウナギの頭を千枚通しで固定し（結論）、その上で尻尾（データ）に向かって腹ないし背中から包丁を入れてさきおろす。

この反対に、もしウナギの尻尾を固定するとウナギは逃げようとして身をかわす為、うまくさばくことはできない。

つまり、結論にうまく到達できない。

取引事例比較法適用における比準作業はまさにウナギの蒲焼きを作る作業そのものではないか。

上手にできるかどうかはウナギ（データ）と料理人（鑑定士）次第ということになる。

我々は各料理人たるべきなのか、科学者（類似）たるべきなのか、はたまた料理の鉄人たる科学者であるべきなのか。

あれこれ考えるといつまでたっても寝不足の日々は解消されそうにもない。

（2001年2月 Evaluation no.2掲載/「取引事例比較法とウナギの蒲焼き」）

VOL.04　変動率と要因格差　

地価の下落幅は、一頃に比べると随分と小さくなった。

一時期は、20％・30％の下落率は珍しくはなかった。
この時期の評価をみると何時も考えさせられる。
変動率をマイナス20数パーセントと判定しつつ地域格差を3％とか判断していることに奇妙さを感じるからである。

数学的・論理的に考えるなら、地域格差率が3％しかないということは時点修正だけで価格のほとんどが決まり、あえて地域格差の判定をしなければならない程の数学的意味はないと思えるからである。
取引データは何がホントか解らないものが多く、試算値の相互のバラツキは相当大きなものになることがある。
予測される価格との開差は地域の格差なのか、取引事情によるものなのか、時点修正に抱合されるものなのか実は解ってはいない。

ということは、価格形成要因をいくら分解したところで価格は出てこないということになる。

ちなみに地価上昇の原因ないし説明手段として、かつてはインフラ整備や新駅の開設等があげられていた。

しかし、昨今の状況を見ると道路・下水・地下鉄等の社会的基盤整備が進展しつつあるにもかかわらず地価は下落を続けており、かつての説明と矛盾する。

つまり、インフラ整備と価格との間には何の相関関係もないということになりはしないか。

かつての上昇要因は一体何だったのか。

価格形成要因としてのインフラ整備は本当に価格形成要因なのであろうか。

最近は別の言い訳を探している。