鑑定雑感

VOL.01　不動産取引　路線価の2.6倍

「上場不動産投資信託（Ｊリート）で最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均で2.6倍となっていることがわかった」との報道が、朝日新聞2017年8月26日の一面トップを飾った。

ところで、相続税等の評価の基礎となる路線価は、公示価格等の8割程度を目途として付設されていることから、路線価の2.6倍ということは、公示価格の2倍の取引ということになる。

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VOL.02　路線価とは何か

固定資産評価基準によれば、路線価は、一般的に交差点から交差点までの路線（原則として街区長と同じになる）の中間に位置する画地補正率1.0の中間画地を標準として価格設定されており、路線価設定の基準となる画地を標準宅地と称している。

平成元年の土地基本法の成立を機に、平成3年1月に「総合土地政策推進要綱」が閣議決定され、その中で「固定資産税評価については平成6年度以降の評価替において、同法第16条の趣旨を踏まえ、相続税評価格との均衡にも配慮しつつ、速やかに地価公示価格の一定割合を目標にその均衡化・適正化を推進する」とされた。

これを受け、検討の結果、地価公示価格等の7割程度の水準を目途に宅地の評価を行なうことになったことはご承知のとおりである。

VOL.04　個人と公的団体との取引

　ところで、話は少し変わるが、改正個人情報保護法では、個人情報を生存する個人としていることから、死亡した個人や法人は、どう扱われるのであろうか。

Jリートでは、評価書や売買価格を公開している。

　上場会社も、公開している。

　この法律を単純に読むと、売主・買主ともに法人であれば、個人情報に該当しないことになる。


　それでは売主が個人・買主が公的団体の場合は、一体どういう扱いになるのであろうか。

これまで、売買当事者の一方が個人であれば、疑いもなく個人情報と認識し、情報提供は拒否されてきた。
　私もそのように理解してきたが、改正個人情報保護法の全面施行を機会に調べたところ、大変参考となる最高裁判決を目にしたので、ご承知の方も多いと思われるが紹介する。

事例は、名古屋市土地開発公社を相手に、公社が先行取得した土地の一覧表について公開請求を行なったものである。
　
　平成17年7月15日の判決によれば、保有土地一覧表には、公社が保有する土地ごとに事業名称・所在地・地目・面積・契約年月日・取得価格・補償金の額並びにそれらの単価等が記載されているが、取得価格そのものが個人情報に当たるかどうかが争われている。

これによれば、個人から取得した土地の取得価格に関する情報は、特定の個人を識別しうるが、公示価格を規準として算定しており、一般人であればおおよその見当をつけることができる一定の範囲内の客観的な価格ということができるので、地権者にとって、私事としての性質が強いものではないので、公開に親しまない個人情報であるとはいえないため、非公開情報には該当しないと判示している。

但し、補償額は非開示情報に該当するとしている。


つまり、公的団体が取得した土地の所在・地番・地積・取得価格は、非公開情報に該当しないので、公開しなさいということである。


では、公有地を売却した場合の売却価格は、個人情報になるのであろうか。

　売買当事者の一方が、法人または公共団体の場合はどうなるのか。

　個人情報の定義によれば、法人は含まれないので、法人間取引や公共団体と法人間の取引は個人情報に該当しないことになるが、本当にそうなるのであろうか。

　ビッグデータの利活用が求められる時代においては、不動産取引情報の扱い方について更なる議論の深化が必要と考える。

　
最後に、2017年2月13日に発表された、新経済連盟の不動産市場拡大推進PTによる『不動産・新産業革命～名目GDP600兆円に向けた成長戦略』の一部を紹介する。

このレポート（全33ページ）の中で、不動産総合データベースが持つと更に望ましい事項として、次の四つを挙げている。

一、各種情報の紐付けを可能とする不動産IDの整備

二、成約取引情報

三、民間における不動産売買以外の情報

四、インスペクション実施の有無と、実施している場合の内容の情報

次いで、個別政策提言の内容として、

　提言１.不動産情報バンクの整備
　提言２.不動産の利活用を推進するための評価手法の見直し
　提言３．不動産再生手法の導入の検討

　を挙げ、提言１では、登記簿における成約取引情報記載の必須化、提言２では、評価手法の見直しと利用促進と題し、（公財）不動産流通センター策定の「既存住宅価格査定マニュアル」の制度化と、不動産・金融業界による活用の促進を提言している。

　レポート全体を見ても、残念ながら不動産鑑定・不動産鑑定士の活用という文言は、一切見当たらない。
　我々はこのことを良く良く思い知る必要がある。

（2017年9月 傍目八目掲載/「改正個人情報保護法と不動産取引情報」）

VOL.03　米国ではマーケットデータが販売


アメリカでは、マーケットデータを専門に収集する会社があり、取引データはマーケットデータブックとして販売しており、写真付きで価格のみならず、間取りや修繕履歴等も記載されている。

　アプレイザーはこのマーケットデータブックを購入し、それを基に分析を試み、評価しているが、日本のアプレイザーは、マーケットデータブックを作成する会社の職員と同様に、マーケットデータの整理等に業務の大半の時間を取られており、本来の分析に割く時間は少ない。

また、評価書の需要者も特に優れた分析を期待している訳では無いので、まともな対価を払おうともしない。

　鑑定報酬は安ければ良い、中身はどうでもいいと言われると心が折れそうになるが、今日・明日のパンのためにやむを得ず引き受けることもある。

　社会やマーケットの不動産鑑定士に対する評価は、鑑定報酬に見事に反映されており、いくら試験が難しいとはいっても、全く評価されていない。

　まして、ガイドラインにより評価書の中身が一緒になるように要求されると、差別化が図れず、鑑定業務は限りなくコモディティ化する。

　その結果、消費者の選択基準は価格だけとなるので、価格競争は激化し、共倒れの危険性に陥る可能性が出てくる。

　受験者が減少しているのは、別に試験のせいではなく、マーケットの冷ややかな反応と考えるべきである。

　サプライサイド的な考え方では、更地評価のような分かりやすい公的評価の大半は、いずれ特化型人工知能により駆逐される可能性は高いと考える。

　韓国鑑定評価協会の広報誌においても、ビッグデータ時代を迎え、公開される情報量が増加し、分析手法も共有化され、単純化されれば、専門家の領域は縮小すると指摘している。

いずれにしても、ビッグデータとしての不動産取引情報の扱い方については、広く社会に問いかけ、そのあり方についての大胆な提言が望まれる。