鑑定雑感

VOL.05　夕張マウントレースイの売買と適正価格

　松下興産が開発した夕張マウントレースイスキー場は、バブル崩壊によって経営不振となり、その後夕張市が引き取ったがそれも重荷となり、売却することとなった。

　売却はプロポーザル方式となったが、筆者もシンガポールのファンドから買いたいので手伝ってくれと言われ、話を聞いたことがある。

　１回目は７社程がプロポに参加したが、その内訳は国内５社・外資系２社ということであった。

　結局、外資アレルギーもあって国内の投資会社が落札したが、経営は無理ということで辞退してしまったため、年明けに２回目のプロポが実施された。

　その結果、台湾の元大グループが2.5億円で落札した。

　地域経済の活性化・市民の雇用確保等の美辞麗句を並べたものの、10ヶ月位で中国系ファンドに12.5億円で売却。

　わずか10ヶ月で10億円も抜いたのは流石と言いたいが、適正価格とは一体何であるのか、考えさせられた。

　買収した中国系ファンドは、スキー場・ホテル経営に意欲的に取り組んできたものと思われるが、コロナ騒動であえなく頓挫。

　その後破産の申し立てがなされたが、今後どのように処理されていくのかが注目される。

　いずれにしても、外資が絡むと国内における適正価格は意味を持たない。

　言葉を換えれば、100円ショップにしか行けない客と、ブランドショップにしか行かない客の感覚の差と言えるのかもしれない。

　１億円をハシタ金と考えられる人と、今日・明日のメシをどうするかしか考えられない人の差は大きい。

　不動産は移動することができないので、国外の買い手の懐事情で価格は大きく変動することになる。

　地元感覚で高い安いのと騒いでも、所詮貧乏人の戯れ言である。

VOL.04　富良野地区の状況について

　個人的には、10年以上前から次のリゾート地区としては富良野の北の峰地区が狙い目だと思っていたが、既にニセコ地区と同等になりつつある。

　北の峰の寿8唄口は地元取引では坪10万円～15万円位と思われるが、外資は坪40万円～50万円で買っているらしい。

　尚、ホテル型分譲マンションの事例は前記のとおりである。
　北の峰地区の問題は、地元ニーズに合わせた郊外住宅地として発展してきたことから、宅地規模はせいぜい70坪前後である。

　世界の富裕層の感覚からすればマッチ箱であり、満足させることはできない。

　では誰が買うのかといえば、中国系ではなく、タイ・マレーシア・ベトナムの富裕層、つまり、大富豪程ではないが、そこそこの富裕層が需要の中心になるものと思われる。

　しかし、供給量は極めて限られているため、ニセコのようになるには相当の時間がかかるのではないかと思っている。

　また、富良野市は非線引きの都市計画区域ではあるが、都市計画により開発規制がかけられているため、規制前のニセコ地区のように開発されることはないと思われる。

　一方、東南アジアの経済発展は著しいので、豊かになったこれらの国々の人々は、時差もなく、四季のハッキリした北海道に憧れるものと考えられ、実際そういう傾向が見られることから、富良野エリアの潜在的需要は、相当あるものと思われる。

　しかし、北の峰地区の供給は限られている。

　したがって、これらの需要に応えられるのは、個人的には開発規制の少ない中富良野町と考えている。

　事実、中富良野地区の開発計画を相談されたが、やはり開発規制の少ないエリアが狙われるのは仕方のないことだと思ったものである。

　いずれにしても、外国資本の動きに目を離すことはできないが、行政対応が難しいのも事実である。

　気がついたら手遅れとならないことを願っている。

VOL.03　リゾート物件と市場の二極化

　ニセコエリアはリゾート地として大きく発展してきたが、それもここ20年弱のことである。
　それ以前は、長引く不況とスキー客の激減から東急も撤退していたが、ニセコの自然に目を付けたオーストラリアの若者が尻別川でラフティング事業を始めてから急速に認知度が上がり、これに目を付けた富裕層がリゾート物件の開発を始めて、今はカナダのウィスラー、スイスのサンモリッツと肩を並べる世界の三大スキー場の一つとなった。

　筆者は2008年9月のリーマンショック前にニセコヒラフ地区のホテル型分譲マンションの鑑定に行ったことがある。
　その時、すでに土地は坪40万円（札幌市中央区の住宅地より高かった）で、100㎡前後のマンションの価格が1.2億円と言われたが、地元感覚ではどう考えても４千万円以上は無理と言って、鑑定業務を謝絶したことがある。

　この土岐、適正価格というベンチマークは、地元にはないと思ったのである。
　
　北海道経済の水準をベンチマークにして世界を比較したところで、何の説得力もないことを痛感させられた。

　その後、シンガポール国籍の人からヒラフ地区で4.5億円の売り物件があるが、私の意見を聞きたいと言われたので、流石の私も4.5億円の物件なら一棟の建物と思って一棟全体ですかと訊いたら「君、何を言っているの？一部屋だよ」と言われ、ビックリしたことを思い出すのである。
　一部屋4.5億円の室内を見てみたいと思うが、貧乏人には叶わぬ夢と諦めている。

　もっとも、世界的にみれば、シンガポールやドバイでは一部屋10億円というのは普通にあるとのことから、億ションでビックリしている日本人は、全体として貧乏になったのではと思っている。

　尚、富良野市北の峰地区でも、ホテル型分譲マンションが一部屋2億円でタイのファンドに売却されたとの報道をみて、中国・シンガポールどころかタイにまで追い越されてしまうのかとガックリしたが、それも仕方のないことかもしれないと思っている。