鑑定雑感

VOL.04　鑑定評価の専門性について

　鑑定評価は、専門家の仕事であることに疑いはないものと考える。
　しかし、以上を見ると何が専門なのか解らなくなってしまう。
　鑑定評価に必要とされる個別の分野毎に見ると、不動産鑑定士はとても専門家とはいえない。
　悪く言えば、雑学の大家？とでも言うべきなのであろう。
　筆者も含めて、各分野毎にその道の専門家と互角に立ち向える不動産鑑定士は一体どの位いるのであろうか。

　一般の不動産鑑定士にとって、各分野の全てにわたってエキスパートになることはできない。
　各分野について１年ずつみっちり勉強しても、20～30年位かかるであろうし、その勉強をしている間に昔の勉強は忘れるし、世の中はどんどん変化し知識も陳腐化する。

　したがって、本当の専門家になるためには、一つの分野について数10年単位の経験が必要と思われる。

　現在の鑑定業界の中では、評価に必要な各分野について相当の経験を積むということは、ほとんど不可能であることは前述のとおりである。
　また、入札により数万円で大量の評価をするような状況下では、とても国民に尊敬されるような仕事はできない。

　昨今は裁判所でも公認会計士に不動産鑑定をさせているケースもある他、デューデリジェンス業務等は不動産業者や土地家屋調査士等も行なっている。
　世の中は別に不動産鑑定士でなくても依頼者の注文に沿った仕事ができれば誰でもいいと考えているようである。
　
　これらの状況をよくよく考えると、鑑定評価の専門性は他の専門職種に比較すると極めて低いということが実感される。
　将来取引事例がアメリカのようにマーケットデータブックとして誰でも入手できるようになれば、経済学者や数学者が鑑定評価をするような時代がくるかもしれない。
　もしそういう時代が来たら、資格は何の意味も持たない。
　取引事例の呪縛から解き放たれた時、我々に一体どのような専門性が残されるというのであろうか。

VOL.03　鑑定評価に必要とされる知識・経験について

鑑定評価の内容は、物理的なものから法律的なものまで多岐にわたっている。

　土地の評価に当っては、土木・測量・地質学・供給処理施設等に関する基本的な知識(座学）の他に、ある程度の現場経験（実学）、建物の評価に当っては、建築一般（木造・非木造・構造・特殊用途等）、建築法規、外構工事関係、搬送機、給排水設備、空調機器、消防設備、通信設備、解体工事等の基本的知識（座学）と、ある程度の現場経験（実学）が必要である。
　また、これ以外にも借地権のような権利の評価や賃料評価に当っては、民法等の司法に関する知識も必要である。

　公的評価関係では、固定資産税評価が一番難しい。

　標準宅地の鑑定評価は通常の鑑定評価であるから問題はないが、状況類似地域の区分から各筆評価までの一連の流れとその問題点を良く理解している不動産鑑定士は少ない。

　競売評価については全国で約1300人が従事しているが、その割合は全会員数の約20％である。
　約80％の不動産鑑定士は競売評価を経験する機会はほとんどないが、なんと東京ではもっと厳しく、東京の会員の約97％はその機会がない。
　また、大都市に居住する不動産鑑定士は純農地や純山林を評価する機会は、ほとんどないであろう。

　ところで、農地といっても水田・畑・果樹・牧場等に分類されるが、畑にいたっては作物の種類によっても収益性は大きく変化する。
　したがって、農地を評価しようとすれば、農作物全般の知識・土壌の知識等が必要となる。

　山林についても同様である。

　カラ松のようなチップの原料にしかならないものから、杉・桧のような価値の高い林木まで色々である。
　立木の種類や立木の量を把握することも大変である。
　林地の評価方法や林地の良し悪しを判断する為の土壌の知識も必要である。
　その他にも多様な知識・経験が必要と思われるケースは極めて多いが、その全てを経験することはほとんどできないものと考える。

VOL.02　ERの内容と専門性

　BELCAのガイドラインによれば、ERは対象不動産の概要・遵法性・建築物の仕上・構造・設備システム及び劣化状況・建物現況リスク及び地震リスクについて第三者的見地から評価を行うものであるとされている。

　報告書は、大きくは

　　１．建物状況調査
　　２．建物環境リスク評価
　　３．土壌汚染リスク評価
　　４．地震リスク評価

　から構成され、それぞれ各項目について詳細な調査項目が示されている。

　この内容を見る限り、各調査項目のどれもが高度の専門性が要求され、生半可な知識・経験では対応できない。
　表面的なことはある程度経験を積めば解るようになると思われるが、実地に機械・設備等を見て劣化の程度や更新時期、更新費用等を判断するのはほとんど無理と思われる。

　競売調査で工場財団の機械・設備等の調査を行なった経験があるが、機械・設備の有無は確認できても、劣化の程度や更新時期、更新費用等を精査することはできなかった。

　各専門家が調査してまとめたERの内容を独自に精査せよというのは、ERに関与した各専門家と同等、あるいはそれ以上の能力がなければ精査はできないということではないのか。

　不動産鑑定士が独自に精査し、ER活用の責任を負わされるのであれば、不動産鑑定士自らがERを作成した方が早くて安上がりということにならないか。

　個人的には、基準が要求するような証券化不動産の鑑定評価は、無理と考えざるを得ない。