鑑定雑感

VOL.08　宅地以外の固定資産税評価は適正時価。ウソ？ホント？

宅地以外の土地、つまり農地・山林・原野・雑種地の評価に当たって、鑑定評価を採用している市町村はほとんどない。

農地・山林の評価額は、実勢価格の10分の1前後が多いと聞いている。

一番問題なのは、雑種地の評価である。

これが全国バラバラで、しかも実勢時価と極端に乖離しているケースが多いと聞いている。

評価誤りは雑種地について多く見られるので要注意であるが、税負担が少なく、訴の利益も少ないので誰も真面目に考えようとしない。

税務課も、誰も文句を言ってこないので問題はないと考えている。

納税者の無関心は、相続時に負担となって跳ね返ることが多いが、相続人は相続財産となるまで分からないので、結局無関心となる。

VOL.07　固定資産税評価額は適正時価。ウソ？ホント？

固定資産税評価額は、公示価格の3割引を前提に評価されている。

しかし、過疎町村では、固定資産税評価額の半値はおろか、タダでも要らないと言われ、相続放棄されたり、所有者不明となる不動産は多い。

固定資産税評価を巡る裁判は、大都市では良く見られるが、田舎では訴の利益もないので、放置される。

家屋の評価額は残価率2割のため、市場の実態と極端に乖離した価格となっている。

もっと問題なのは、固定資産評価基準に法適合性の概念がないことである。

違法建築であろうが、法令上の制限により宅地として利用できない、つまり建物の建築ができない土地であろうが、おかまいなしの評価となっている。

裁判所も、評価基準どおりに評価していれば適正な時価と推認しうると言っているが、法適合性のない不動産は、市場では受け入れてもらえない。

法令上の制限を無視した評価でも適正時価、というのはどう考えても無理があると思うが、鑑定業界からの反応はほとんどないようである。

VOL.06　公示価格は取引の指標。ウソ？ホント？

地価公示法では、土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければならないとしている。

しかし、地価公示法なんて誰も気にしていないので、公示価格を指標に取引する者はいない。

田舎では、タダで、しかも固定資産税の10年分を負担するから引き取ってもらえないか、と相談しても、要らないと言われることがあると聞いている。

ある税務課では、納税者から不動産を処分したいが、いくらなら売れそうかと相談されたが、固定資産税評価額の半分くらいではないかと答えたそうだ。

答えた方も答えた方であるが、納税者も評価額が高いのではと文句も言わずに、そんなもんかなと帰ったということであった。

大都市では、公示価格の倍の取引はザラで、中には公示価格の9倍という取引もあったと聞いている。

長期人口推計によれば、東京圏の人口はほとんど減少しないのに、地方は著しい減少が予想されている。

地価水準は人口に比例する傾向があるので、東京圏の地価は高く、地方は低下するばかりとなるが、実勢地価との乖離を放置していると、税負担は田舎ほど重くなり、税負担の不公平は更に拡大する可能性がある。

公示価格はもはや市場価値とは別モノで、課税のための評価の役割しか果していないと言えるのではないか。

それにしても現状は地方にとって辛い話であるが、市場価値と乖離した公示価格のツケは、やがて納税者に税負担という形で跳ね返ってくることを、国民は知るべきである。